FR

TRIBUNE Opérateurs privés du logement neuf : Des facteurs spécifiquement français déterminent leur exposition à la crise

Depuis le début des années 1970, les structures économiques de la construction neuve, en France métropolitaine, ont conservé des traits relativement stables, peu modifiés au cours des phases alternativement haussières ou baissières des prix immobiliers, et qu’il faut avoir à l’esprit pour évaluer comment la crise économique les affecte et leur capacité d’y réagir. L’activité de la construction est principalement décrite par le système statistique SITADEL qui traite de façon exhaustive les étapes de l’acte de construire qui donnent lieu à une décision ou une déclaration obligatoire, le permis de construire, l’ouverture de chantier et l’achèvement des travaux. Pour le logement, le système distingue :

- Les collectifs, plusieurs logements dans un même immeuble.
- L’individuel « pur », cas où un permis de construire porte sur une seule maison.
- L’individuel « groupé » où un seul permis de construire porte sur plusieurs maisons, accolées ou non.

L’ensemble constitué par les collectifs et l’individuel groupé, soit 55% du total, correspond au processus où un opérateur professionnel est maître d’ouvrage de la construction, soit pour constituer un patrimoine locatif – en pratique ces dernières décennies exclusivement des bailleurs sociaux – soit dans le but de vendre la construction, globalement ou par lot, en ne restant propriétaire que le temps de la vente, ce qui caractérise la promotion immobilière. Dans cet ensemble, la part des bailleurs sociaux (en constitution de patrimoine locatif ou en promotion immobilière pour l’accession sociale à la propriété) est en moyenne de 1/3. La promotion immobilière privée représente donc 2/3 de cet ensemble, soit 37 % du total de la construction neuve en nombre de logements, une place importante mais loin d’être majoritaire.

L’acquisition foncière sous la condition du permis de construire : le promoteur n’achète un terrain que s’il est assuré de pouvoir construire.
Les réformes successives n’y changent rien ; l’obtention du permis de construire, surtout pour un professionnel et pour un projet de quelque importance, reste une démarche longue, au résultat incertain. Dans ces conditions, la pratique professionnelle absolument généralisée est de n’acheter définitivement le terrain d’assiette d’un projet qu’une fois le permis de construire obtenu, et une fois écoulé le délai pendant lequel un tiers peut introduire un recours administratif contre l’autorisation obtenue ou encore que peut intervenir un retrait par l’autorité qui l’a délivrée. C’est, dans le jargon des praticiens, le « permis purgé ». Ainsi chaque projet commence par une longue période de maturation, couvrant les études préalables, la mise au point d’une demande de permis de construire, son instruction et sa délivrance et enfin la « purge » des recours, longue période pendant laquelle le promoteur n’est pas encore propriétaire du terrain. Sur ce marché où il se procure sa matière première, le terrain à bâtir, le promoteur ne s’approvisionne qu’au dernier moment, et d’une façon générale l’actif de son bilan ne comporte qu’exceptionnellement des terrains sur lesquels un chantier n’est pas encore entrepris. Ce que la profession qualifie de réserve foncière correspond à des projets en phase d’étude. A ce stade, le terrain fait l’objet d’un compromis sous conditions suspensives, on dit qu’il est « maîtrisé », mais il n’est pas encore la propriété du promoteur, et encore moins payé.

La VEFA, ou mettre un produit sur le marché sans l’avoir en stock.
Sans exception, des plus grands aux plus petits, tous les promoteurs de logements neufs contractualisent leurs ventes dans le cadre juridique de la « vente en l’état futur d’achèvement », dite VEFA.  Il s’agit d’une des modalités de la vente d’immeuble à construire, très étroitement définie et encadrée en France depuis 1967. Cet ensemble de dispositions législatives et réglementaires, sophistiqué et perfectionné au fil du temps, organise de façon très précise les relations entre vendeur et acquéreur dans le cas de la vente immobilière « sur plans ». Conçu principalement pour assurer une protection des acquéreurs sans trop entraver l’activité de sa production, on peut considérer que ce système a plutôt bien atteint ses objectifs, dès lors que les dernières décennies n’ont plus vu, à une échelle significative, les scandales de candidats acquéreurs ruinés par la défaillance d’un promoteur hors d’état d’achever l’immeuble promis.

La pré-commercialisation, test du marché et sécurisation du montage.
Ainsi, par la combinaison de l’acquisition foncière sous conditions suspensives et des règles du contrat de réservation, pour chaque projet le promoteur dispose d’une période de plusieurs mois, dépassant dans certains cas une année où il peut proposer à la vente un projet encore incertain, et pour lequel ses engagements financiers ont encore réduits. C’est la pré-commercialisation, systématiquement utilisée dans la pratique française. Le promoteur y trouve d’abord une vérification de ses hypothèses commerciales. Le succès à cette étape confirme en effet l’existence d’une clientèle solvable pour le lieu, le produit immobilier et le prix. En sens inverse, un résultat décevant attire l’attention sur une erreur d’appréciation entraînant une inadéquation de l’offre à la demande. Au-delà de cette vérification essentielle, le promoteur réduit d’autant l’un des principaux risques inhérents à tout projet immobilier destiné à la vente, celui de porter un stock invendu, et par nature indéplaçable. Cette réduction du risque est un facteur décisif qui va permettre au promoteur, peu capitalisé nous l’avons dit, d’obtenir les prêts à moyen terme (en général 24 mois) pour l’achat du terrain et le paiement des travaux, et plus encore pour obtenir les cautions et garanties d’achèvement que la loi lui impose de fournir à ses clients avant de pouvoir, progressivement, appeler des fonds auprès d’eux. Les établissements financiers qui apportent ces crédits et garanties font de ce paramètre un critère essentiel de leur appréciation.

En période de forte demande, (années 2000 à 2007), un taux de pré-commercialisation très élevé.
Outre la bonne adéquation du couple produit/prix au marché, deux facteurs vont peser sur la réussite de la pré-commercialisation, c’est-à-dire sur l’obtention de décisions fermes d’acquéreurs pour un bien dont ils n’auront la disposition que 18 à 24 mois plus tard. Le premier rapport est le rapport quantitatif offre/demande. Les acquéreurs ne s’engagent pour un programme dont la livraison est lointaine et même incertaine, que pour autant qu’ils ne peuvent pas trouver sur le marché, avec des caractéristiques comparables, un bien disponible plus tôt, et dont l’avancement des travaux atteste que le projet ne sera pas remis en cause. Le second, distinct mais non indépendant du premier, est le sens du mouvement général des prix. En période haussière de l’immobilier, les candidats préfèrent réserver dans un programme dont la réalisation est peu avancée, plutôt que s’exposer à payer un prix plus élevé pour un bien équivalent 18 mois plus tard. Ces deux facteurs ont joué puissamment depuis 2000 et jusqu’à 2007.

Une originalité française : la part prépondérante des constructeurs de maison individuelle
Ce secteur est donc le plus important en volume de la construction neuve de logements : 45 % du total construit en nombre de logements, 55 % en surface construite, dans les 4 années qui ont précédé la crise, cette proportion se retrouvant approximativement en moyenne dans les 20 années précédentes. Dans ce processus, le client final est le maître d’ouvrage, c’est-à-dire que la construction se fait dans le cadre de louages d’ouvrages, sur un terrain dont il s’est auparavant, et dans le cadre d’un contrat distinct, rendu propriétaire. Les acteurs professionnels de ce secteur sont très divers, proposant des prestations plus ou moins étendues.

Dans la situation française, une particularité se dégage : la place très importante évaluée à 60 % de la production de maisons, d’opérateurs s’engageant vis-à-vis du client sur une offre globale : les constructeurs de maisons individuelles, les CMI, ou encore les pavillonneurs, selon le terme généralement utilisé par ceux qui ne les aiment pas. Leur particularité est de s’engager pour un prix global vis-à-vis du client maître d’ouvrage, sur les études, les démarches administratives (obtention du PC) et la construction d’une maison dont ils fournissent les plans (maison sur catalogue).

La crise, en France, ne conduit pas à la création de stocks invendus importants. Quelles conséquences ?
Au total, pour la production de logements neufs en France et dans le contexte du début du siècle, le marasme commercial ne peut entraîner qu’un faible accroissement du stock pour la promotion (et à ce jour cette occurrence n’est pas arrivée) et aucun pour la construction à l’unité, secteur en volume le plus important où il n’y a structurellement aucun stock. La conséquence la plus directe et la plus évidente est que la crise économique, déclenchant un recul massif des ventes, éprouve sévèrement les promoteurs et les CMI mais ne s’est pas accompagnée jusqu’ici de défaillances de grande envergure parmi eux, et n’a pas davantage été l’une des causes significatives des gigantesques déconvenues financières des établissements qui leurs apportent des crédits ou des garanties.
Sous cet angle, il peut paraître que la crise économique et financière est bien amortie par les pratiques françaises pour le logement neuf et la structuration qu’elles induisent chez les opérateurs de ce secteur. Pour ces derniers toutefois, si le faible niveau de commercialisation devait se prolonger, la mauvaise couverture de leurs frais fixes entraînerait des conséquences plus sévères que ce qu’on a observé jusqu’ici. Cette réduction du risque commercial sur stock et l’allègement des investissements qui lui est lié a cependant une contrepartie : les mouvements conjoncturels sont immédiatement répercutés en aval sur la chaîne de productions, architectes, bureaux d’études et entreprises, qui voient leur carnet de commande brutalement réduits.
Non seulement les mises en chantier nouvelles s’effondrent, mais les études de projets nouveaux sont reportées, ce que l’on retrouve dans la statistique des demandes de permis de construire. Le système présente une forte inertie au redémarrage, et le risque est grand qu’une reprise de la demande, si elle vient à se manifester, ne se retrouve en face d’une offre faible, longue à reconstituer, avec des effets chaotiques sur les prix.
Ce système, en quelque sorte à flux tendus, réduit les inconvénients du stock, mais prive aussi des effets amortisseurs et régulateurs que les stocks peuvent avoir dans d’autres secteurs de l’économie.

Arnaud BOUTEILLE
Gérant-Directeur général de FIDERIM
(Promotion immobilière)
Coopérateur LHEDCO


  • Lhedco

    Par Lhedco le 03 septembre 2015

0 commentaires AJOUTER UN COMMENTAIRE

Ajouter un commentaire